대항력과 우선변제권, 그리고 임차권등기명령.

대항력 이라는 것과 우선변제권은 하나가 아닙니다.

 

대항력이 있더라도 우선변제권은 없을 수 있다는 거죠.

 

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대항력 이란, 

 " 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부정하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능을 대항력 이라고 한다."

 

대항력을 갖게 되면 임대인의 주택소유권이 제3자에게 넘어가더라도 계약된 임차기간 동안은 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하며, 임대보증금 전액을 돌려받지 못 할 경우에는 보증금 전액을 돌려받을 때 까지 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있는 법적 권리를 말합니다.

 

대항력은   주택의인도(실거주) 와 주민등록 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다.

 

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우선변제권은 

"주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리"를 말합니다.

우선변제권은 임차주택에 문제가 생겨 집이 경매나 공매로 넘어갔을 경우에나 따지게 되는데,

경락된 금액의 배당시에 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

우선변제권을 받기 위해서는  대항력과 임대차계약서상의 확정일자 , 이 두 가지가 필요합니다.

대항력을 갖추고 있어도 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권은 없는 것이고,

확정일자를 늦게 받았다면, 그 사이 설정된 선순위 권리에 대해서는 우선변제를 받을 수 없습니다.

이런 경우 임차인의 미배당금은 낙찰자가 인수되는 경우가 대부분이라 입찰시 주의해야 합니다.

 

 

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임차권등기명령

대항력과 우선변제권이 있어도 사정상 다른 곳으로 이사를 가야하는 경우가 생길 수 있습니다.

그러나 이사를 가는 순간 대항력의 요건이 깨지기 때문에 우선변제권도 상실됩니다.

그렇게 되면 임차인이 보증금을 돌려받기가 어려워 지겠죠?

이러한 문제를 방지하기 위해 임차권등기를 해 놓으면 대항력과 우선변제권이 유지 됩니다.

보통 등기는 소유자의 동의를 얻어야 하지만 임차권 등기의 경우는 '임차권등기명령' 이라는 제도를 통해서 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다.

계약기간이 만료 되거나, 계약해지 통고에 따른 종료이거나, 합의 해지한 경우에도 모두 해당되요.

보증금 역시 전액뿐 아니라 일부만 돌려받지 못 한 경우에도 임차권등기명령을 신청 할 수 있습니다.

 

신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청이 가능하며,

임차권 등기명령에 필요한 서류는 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대한 등기부 등본, 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류로 건축물 대장 같은 것, 임대차 계약 증서, 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 등이 있습니다.