소액임차인 최우선변제금액

 

소액임차인 최우선변제금액

 

소액임차인 최우선변제금이란,

주택임대차보호법에 따라 주택의 경매나 공매 시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을

다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

대항력을 갖춘 소액임차인이 임대주택이 경매되더라도

보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다.

최우선변제권을 갖기 위한 요건은 대항력을 갖추어야 하고,

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이어야 합니다.

소액임차인의 범위와 최우선변제되는 금액은 지역별로 다르며,

담보물권의 설정일자를 기준으로 정해집니다.

예를 들어, 서울특별시의 경우 2023년 2월 21일부터 시행된 개정안에 따르면

소액임차인의 보증금 범위는 1억 6,500만원 이하로,

최우선변제금은 5,500만원으로 확대되었습니다.

하지만, 최우선변제권으로 모든 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

최우선변제금의 합은 낙찰가의 1/2을 넘을 수 없으며,

경매신청 전까지 대항력, 즉 주택의 인도와 전입신고가 되어 있어야 합니다.

 

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최우선변제를 받기위한 조건

 

●  보증금이 정해진 일정금액 이하의 소액이어야 함.

●  경매개시결정등기 이전에 대항력을 갖추어야 함. 

●  배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야 함.        

 

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소액임차인 기준금액

 

임차인의 보증금이 지역별로 정한 일정금액 이하라면,

소액임차인으로 보호 받을 수 있습니다.

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대항력

 

소액임차인으로서 최우선변제를 받으려면,

경매개시결정 등기 이전에 대항력을 갖추어야 합니다.

대항력이란,  주택의 인도(점유) 와 전입신고가 되어있으면 됩니다.

그리고, 배당요구종기일 까지 대항력을 유지해야 합니다.

 

주택가액(낙찰가)의 1/2에 해당하는 금액만 최우선 변제

소액임차인 최우선변제금액 대상이라 하더라도,

보증금을 모두 돌려 받을 수는 없습니다.

경매 낙찰가의 1/2이 최우선변제금액의 한도이기 때문이죠.

예를 들어,  서울을 기준으로 보면  5,500만원까지 우선변제를 받을 수 있지만,

주택가액이 8,000만원 이라면,  그 절반인 4,000만원이 한도가 되기 때문에

4,000만원 만 최우선변제금이 되고 나머지는 배당순위를 따라갑니다.

 

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최우선변제의 기준 시점?

 

많은 분들이 최우선변제의 기준이 임대차계약일 일것이라고 생각 하시는데요,

아닙니다.

소액임차인 최우선변제의 기준은 최초의 담보물권 설정일자가 기준입니다.

쉽게 보면, 배당 1순위 담보가 기준이라고 보셔도 됩니다.

예를들어,  2022년 3월에 서울지역 전세 1억 5천에 계약을 했다고 한다면,

계약일 기준으로는 소액임차인에 해당되어 최우선변제 대상입니다.

하지만, 등기부등본에 2017년 3월에 설정된 근저당이 있다면,

그 때 당시의 기준금액은 1억원 이하 이므로,

소액임차인 최우선변제의 대상이 아닌게 됩니다.

위에 나온 소액임차인 기준표를 잘 살펴보세요.

 

 

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※  과밀억제권역

 

과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령에 따라

인구와 산업이 지나치게 집중되어 있거나 집중될 우려가 있어

기존의 인구 또는 산업을 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말합니다.

서울특별시와 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ᆞ불로동ᆞ마전동ᆞ금곡동ᆞ오류동ᆞ왕길동ᆞ당하동ᆞ원당동,

인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함) 및 남동 국가산업단지는 제외),

의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 다산동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당)

등이 해당됩니다