주택임대차보호법 이란?

 

주택임대차보호법 이란?

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써
국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법률입니다.
일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법입니다.
약칭으로 주임법이라고 부르기도 합니다.

 

 

임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다.

1.임대차기간(2년)의 보장

2.차임이나 보증금의 증액의 제한

3.보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한

4.대항력의 부여

5.보증금의 우선변제권 인정

 

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시되어 있으며,

이를 통해 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

 

임대기간의 보장

주택임대차보호법에서 보장하는 임대차 기간은 최대 2년입니다.

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나

계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.

이를 묵시적 갱신이라고 하며, 이 경우에도 임대차 기간은 2년으로 봅니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신이 적용됩니다.

또한, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며,

임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

따라서, 주택임대차보호법에서 보장하는 임대차 기간은 최대 2년이지만,

임차인과 임대인의 합의에 따라 기간을 조정할 수 있으며,

묵시적 갱신이 적용되는 경우에는 2년의 기간이 보장됩니다.

 

보증금 증액의 제한

주택임대차보호법 제7조에 따르면, 당사자는 약정한 차임이나 보증금이

임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는

장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.

다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 않아야 하며,

임차인이 증액을 청구한 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다.

현재 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율은 5%로 정해져 있습니다.

따라서, 임대인은 보증금을 최대 5%까지 증액할 수 있습니다.

하지만, 이러한 증액은 임차인과 임대인이 서로 합의한 경우에만 가능하며, 임대인이 일방적으로 증액을 요구할 수는 없습니다.

또한, 증액을 요구하는 경우에는 그 사유와 근거를 제시해야 합니다.

따라서, 보증금 증액은 임차인과 임대인이 서로 합의한 경우에 가능하며,

그 한도는 5%로 제한되어 있습니다.

하지만, 이는 법적으로 보장된 권리이기 때문에, 상황에 따라 적절한 조치를 취해야 합니다.

 

보증금의 월차임 전환시 잔정률의 제한

주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는

그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없습니다.

 

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 1호에서 정하는 비율은 연 10%를 말하며, 2호에서 정하는 이율은 연 2%를 말합니다. 따라서, 현재 기준으로 전세에서 월세로 전환 시 2호의 낮은 비율인 2%를 적용하여 전환할 수 있습니다.

예를 들어, 전세보증금이 2억 원이고, 이 중 1억 원을 월세로 전환하는 경우,

1억 원에 2%를 곱한 월차임인 166,666원을 초과하여 받을 수 없습니다.

이는 임대인이 과도하게 월세를 인상하는 것을 방지하고, 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 제도입니다.

 

대항력 이란?

대항력은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 효력을 말하며,

다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

1. 주택의 인도: 주택의 소유권이 변경되더라도 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

2. 전입신고: 주민등록법에 따라 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하면 해당 주택에 거주하고 있다는 사실이 주민등록부에 기록됩니다.

 

대항력을 갖춘 임차인은 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

1. 보증금 반환: 주택의 소유자가 변경되더라도 보증금을 반환받을 수 있습니다.

2. 계약 갱신: 주택의 소유자가 변경되더라도 계약을 갱신할 수 있습니다.

대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생합니다.

따라서, 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 최대한 빨리 마치는 것이 좋습니다.

또한, 대항력을 갖춘 임차인은 주택의 소유자가 변경되더라도 보증금을 반환받을 수 있지만,

주택의 소유자가 변경되기 전에 발생한 채무나 채권은 승계되지 않습니다.

따라서, 임차인은 주택의 소유자가 변경되기 전에 발생한 채무나 채권을 확인하고,

필요한 경우에는 이를 해결해야 합니다.

 

보증금의 우선변제권

보증금의 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

 

1. 대항력: 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생합니다.

2. 확정일자: 확정일자를 받으면 해당 주택에 대한 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

3. 경매신청: 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다

                    우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

우선변제권을 행사하면 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있지만,

주택의 환가 대금이 부족한 경우에는 보증금을 전액 변제받지 못할 수도 있습니다.

또한, 우선변제권을 행사하기 위해서는 주택이 경매나 공매에 넘어가야 하므로,

주택의 소유자가 보증금을 반환하지 않는 경우에는

소송을 통해 주택을 경매에 넘기는 등의 조치를 취해야 합니다.

 

상세 내용은 법령을 참고 해 주세요~~!

주택임대차보호법(주택임대차법)