재개발 투자의 기초 중의 기초

재개발 투자, 기초는 알고 가야죠?

 

재개발이 호재 일까요?

네, 일단 호재로 인식되긴 합니다.

다만, 재개발 재건축이 정말 사업성이 있는지는 따져봐야 합니다.

내가사는 지역이 재개발이 된다고 해서 무조건 돈을 벌 수 있는 시기는 아니라는 말이죠.

 

 

 

재개발이 완료되어 새 아파트를 받으면 얼마를 벌수 있을까?

우선 가장 중요한 요인은 새로지은 아파트의 가격이 높아야 겠죠?

사업 초기에 사업성을 따질때는 흔히들 주변의 신축아파트를 비교 대상으로 산정합니다.

헌데 막상 재개발을 진행 하는데는 보통 10년이상 걸리는 경우가 많습니다.

다시말해 10년 후의 부동산 경기가 어떻게 될 지 모른다는거죠.

 

 

 

 

아파트 가격을 3가지로 분류해 보면,

조합원분양가 - 재개발 조합원이 분양받는 가격

일반분양가  -  조합원 물량 및 임대물량을 제외하고 일반 모집으로 분양되는 가격

시세 - 시장에서 거래되는 가격

 

당연히 조합원분양가가 일반분양가보다는 더 저렴합니다.

그리고 시세는...  보통은 분양가보다 높지만...  시장 상황에 따라 다르겠죠?

장사의 기본이죠?  매출 - 매입 = 수익

아파트가격이 매도가라면,  매입에 해당되는 부분을 살펴보겠습니다.

 

 

재개발지역부동산의 감정평가

재개발은 기간이 오래 걸리는 투자입니다.

재개발 예정지라고 해서 매입 했는데, 할듯 말듯 말만 많고 진행이 안되는 경우도 있고,

구역지정이 됬다고 해서 프리미엄을 주고 매입 했는데, 주민들 반대로 취소 되기도 하죠.

그래서 초기 리스크가 싫고, 기간도 단축 시키려 시공사 선정까지 다 된 지역에

더 높은 프리미엄을 주고 매입하기도 합니다.

 

기존부터 재개발지역에 부동산을 소유 했다면 프리미엄은 고려대상이 아니죠?

하지만, 두꺼비도 아니고 헌집 준다고 새집을 그냥 주진 않을겁니다.

분담금을 내야 합니다.

 

조합원분양가 - (감정평가액 * 비례율) = 분담금

쉽게말해 새집을 받으려면 헌집을 주고 모자란 만큼 돈을 더 내야 하는 겁니다.

근데 이러면 재개발한다고 해서 별로 좋을게 없어보이는데요.

이 분담금을 줄일 수 있는 방법이 있습니다.

바로 사업성이죠.   사업성이 좋으면 비례율이 높아져 분담금이 줄어듭니다.

반대로 사업성이 낮으면 비례율이 낮아져 분담금이 높아지겠죠?

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재개발 투자를 심플하게 보면

1 재개발 완료 후 미래가치

2 매입가격 ( 재개발 프리미엄 포함 )  + 분담금

 1번에서 2번을 빼면, 나머지가 수익입니다.

 

물로 미래가치를 정확히 예측할 수 없고,  분담금 역시 예정이 뿐이고

사업 진행시 추가분담금이 발생하는 경우가 많아 모두 정확히 알 수는 없습니다.

그나마 사업성이 나오는지 예측해 보려면, 사업계획을 꼼꼼히 체크해 봐야 합니다.

그 밖에 세금도 고려해야 하고, 재개발 기간동안의 이자비용이나

자금유동성 감소등 신경쓸 부분이 많습니다.

투자라는게 항상 그렇듯이 확실한게 없어요.

 

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재개발 투자, 하면 좋을 것 같은데,

사업계획서를 보기도 힘들고, 발품팔아 조사할 시간도 없고, 그래도 투자는 해야겠고,

그러시면,  사람 불러야죠.

전문가와 상담 하시고 진행 하시길 추천 드립니다.

 

혹시 아는 부동산이 없다면 아래로 연락해보세요.

이지스 공인중개사 사무소